728 x 90

İnşaat sektörü zor durumda! 2021’de konut satışları dibe mi vuracak?

  • In Kategori
  • KASIM 24, 2021
  • Kaynak :
  • 105 Okunma
İnşaat sektörü zor durumda! 2021’de konut satışları dibe mi vuracak? Kategori

Türkiye ekonomisi ve istihdamının lokomotifi olan inşaat sektörü zor bir dönemeçte.

Türkiye ekonomisi ve istihdamının lokomotifi olan inşaat sektörü zor bir dönemeçte. 2019 yılı sonlarında Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve 2020 yılı itibarıyla hemen her noktada hissedilen salgın tüm yaşamı felce uğrattı.

Türkiye ekonomisi ve istihdamının lokomotifi olan inşaat sektörü zor bir dönemeçte. 2019 yılı sonlarında Çin’in Wuhan kentinde başlayan ve 2020 yılı itibarıyla hemen her noktada hissedilen salgın tüm yaşamı felce uğrattı. İnsanların sosyal ve ekonomik açıdan derinden sarsıldığı bir dönüşüme neden olan COVID-19 salgını, şaşırtıcı olmayan şekilde yeni yatırımları da sekteye uğrattı. Bireyler yeni bir ev, ofis ya da dükkân yatırımı yapmak istediklerinde daha temkinli şekilde davranmaya başladılar. Şirketlerin tutumları da bundan farklı değil. İnşaat sektörü bünyesinde faaliyet gösteren şirketlerin ayakta kalmakta dâhi zorlandıkları bu süreçte fiyat politikaları da oldukça keskin dönüşüme uğradı. Özellikle COVID-19 sonrasında artan girdi maliyetleri nedeniyle proje bütçelerinin astronomik şekilde yükselmesi sonucunda pek çok firma kepenk indirmek zorunda kaldı.

Konut piyasasını inşaat sektöründeki gelişmelerden bağımsız düşünmek olanaksız. Bu nedenle de inşaat sektörünün girdi maliyetlerindeki artışın ana nedeni olan dövizdeki seyre bir bakmak sektördeki zorlukları anlamak açısından önemli. 2020 Şubat ayında 6,24 TL seviyelerinde işlem gören USD, 2021 Şubat ayı sonu itibarı ile 7,40’lı seviyelerden işlem gördü. Buna Kasım ayı başlarında kurun 8,50 seviyelerine kadar tırmandığı gerçeğini de eklersek vahim bir tablo ortaya çıkıyor. TL’nin değerindeki bu anormal dalgalanmalardan birçok sektör olumsuz şekilde etkilendi. Bunun sonucu olarak inşaat maliyet endeksi 2020’de yüzde 25,02 oranında artış sergiledi. Malzeme maliyet endeksinde ise bu oran yüzde 30,34 düzeyine kadar tırmandı. Bu durum, inşaat firmalarının yüksek maliyetleri fiyatlara yansıtmalarına neden oldu. 

2020’de konut satışları oldukça dalgalı bir seyir izledi. Özellikle Türkiye’de COVID-19 vakalarının görülmeye başlandığı Mart ayı ve onu takip eden takip eden Nisan ayında emlak satışları ciddi şekilde azaldı. Mayıs ayından itibaren hükümetin inşaat sektörünü desteklemeye yönelik aldığı tedbirlerin ardından ani bir toparlanma yaşandı. Haziran ve Temmuz aylarında faiz kampanyaları ile birlikte konut satışları adeta uçuşa geçti. 2020 Temmuz’unda satış adedinde rekor kırıldı. Ağustos ayından itibaren ise ibre yine aşağıyı gösterdi. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre 2020 genelinde satılan konut sayısında bir önceki yıla göre yüzde 11,2 oranında artış görüldü. Konut satışlarının en fazla gerçekleştiği il İstanbul olurken İstanbul’u Ankara ve İzmir takip etti. Listenin sonunda ise Ardahan yer aldı. 

2020 yılında Samsun’da satılan konut sayısı bir önceki yıla göre yüzde 5,68 artış göstererek 25 bin 956 oldu. Trabzon’da ise geçen sene satılan konut sayısı 12 bin 065 adede ulaştı. Trabzon ilimizdeki konut satışlarının yalnızca 4 bin 031 adedi ilk el satışlardan oluşurken 8 bin 034 adedi ikinci el konut piyasasında gerçekleşti. Trabzon’da konut fiyatları yıllık artış oranı yüzde 22 düzeyinde kalırken bu rakam Samsun’da yüzde 30’u buldu. Samsun’da konut fiyatlarının en çok artış gösterdiği bölge ise 19 Mayıs ilçesi oldu. Trabzon’un en kalabalık ilçesi olan Ortahisar’da konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 25 oranında artış gösterdi. Ordu ilimizde ise 2020’de 11 bin 412 adet konut satılırken bu rakam satışların bir önceki yıla göre yüzde 7,75 oranında arttığını gösterdi. Ordu’da bir önceki yıla göre konut fiyatlarındaki artış oranı Trabzon ile paralel seyretti.

2020 yılında inşaat sektöründe yaşanan zorluklar ve girdi maliyetleri nedeniyle görülen sorunlar akabinde dalgalı bir seyir ortaya çıktı. Aralık ayında sektör, düzelme sinyalleri göstermesine rağmen satışlardaki düşüş trendinin devam ettiği görüldü. Sadece Aralık 2020’de 106 bine yakın ev satılmış olsa da bu rakam bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,6 düşüş anlamına geliyor. Konut satışlarında zirveyi kaptırmayan İstanbul’da 20 bin 236 konut satılırken listenin dibinde yer alan Ardahan’da sadece 18 konut satıldı.

Sıfır konut satışları 2020’de yüzde 8,2 oranında düştü

Yeni yatırımların kâra dönüşüm oranını da göstermede önemli bir gösterge olan ilk defa satışı gerçekleşen konutların oranında düşüş yaşandı. TÜİK verilerine göre 2020 yılında 469 bin 740 yeni konut satıldı. Bu rakam 2019 yılına göre yüzde 8,2 oranında daha düşüşe işaret ediyor. Toplam konut satışlarında %31,3 oranına sahip olan ilk el konut satışlarında listenin başında yine İstanbul yer aldı. İstanbul’u sırasıyla Ankara ve İzmir takip etti.

İlk defa satışı gerçekleşen konutlarda gerçekleşen düşüşün tam tersine ikinci el konut satışlarında yükseliş yaşandı. Bunda ekonomik açıdan zor bir dönemden geçilmesinin etkisinin olduğu aşikâr. Bir önceki yıla kıyasla 2020’de ikinci el konut satışlarının yüzde 23,0 oranında artış gösterdiği görüldü. En çok konut satışının gerçekleştiği İstanbul’da 265 bin 98 konut satılırken onu 157 bin 95 satış ile Ankara ve 93 bin 457 Satış ile İzmir izledi. En az satış ise 192 konut ile Ardahan'da gerçekleşti.

Satışlar Ocak ayında çakıldı

TUİK tarafından paylaşılan Ocak ayı verilerine göre konut satışları, 2020 yılının Ocak ayına göre ülke genelinde yüzde 37,9 azalarak 70 bin 587 adede geriledi. Bu rakam bir önceki ay olan 2020 Aralık ayına göre ise yüzde 33,4’lük bir azalış gerçekleştiğini gösteriyor. Buna göre konut satışlarında son sekiz yılın en kötü Ocak ayı performansı gerçekleşti. Faizlerin geldiği düzeyin etkisini gösteren en önemli işaretlerden olan ipotekli satışlar ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 74,6 oranında azalarak 10 bin 732 adetle dibi gördü.

Yabancılara yapılan konut satışlarının sayısında da önemli oranda düşüş var. Yabancı uyruklulara yapılan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,5 azalarak 2 bin 675 olarak gerçekleşti. Ocak ayında en çok konutu 459 adetle İran vatandaşları satın aldı. İran vatandaşlarını sırasıyla Irak, Rusya ve Afganistan vatandaşları takip etti. 2020 yılı genelinde Samsun’da yabancılara yapılan konut satışı 880 olurken bu rakam Trabzon’da 565 şeklinde gerçekleşmişti.

2021’de ne olur?

2020 yılı boyunca ekonominin COVID-19 salgını yüzünden çalkantılara maruz kalması ve bozulan dengeler nedeniyle 2021 yılına dair iyimser beklentiler ön plana çıkmıyor. Ayrıca dövizdeki dalgalanmalar da tüm sektörleri derinden sarstı. 2021 yılında ekonominin dengeye oturup oturmayacağı belirsizliğini koruyor. Satışları etkileyecek başlıca faktörlerden olan fiyatların en iyi ihtimalle yatay seyredeceği öngörülüyor. 

Diğer yandan olumlu işaretlerin gelmesiyle risk algısı düşecek yatırımcıların yeni konut ve ofis projelerine yönelmesi söz konusu olabilir. Bireylerin ve şirketlerin yeni yatırımlar konusunda daha istekli davranacakları bir döneme girilmesi, emlak sektöründe de canlanmayı tetikler. Mevcut konut stoğunun artış hızında yavaşlama var. Alıcı tarafındaki talep hızlı bir şekilde yükselirse konut fiyatları 2021’de de yükselmeye devam eder. Aşılama çalışmaları hız kazanır ve salgında gerileme sağlanırsa ekonomide hızlı bir canlanma yaşanır ve ardı ardına yeni proje yatırımları hayata geçer. Bu senaryoda konut piyasası bu sende de 2020’yi aratmayan bir performans ortaya koyabilir. 

COVID-19 konusunda en tehlikeli senaryo, daha tehlikeli olabilecek yeni bir mutasyonun ortaya çıkması. Mutasyon haberleri, şimdilik insanların tekrar eve kapanacak kadar risk altında hissetmelerine neden olmasa da yeni bir kriz tüm sektörleri alt üst edebilir.  

Türkiye’de 2018 yılından beri faaliyet gösteren emlak arama motoru Flatfy, düzenli olarak emlak sektöründeki fiyat ve trendlere ilişkin raporlar yayımlıyor. Flatfy tarafından paylaşılan bu raporlar dönemsel dalgalanmaları, fiyat trend analizlerini içeriyor ve ev arayışında olan kişiler için yol gösterici bir nitelik taşıyor.